Rechtsanwalt Horst Altmeyer
 
     
 
 

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Wohnungseigentumsrecht  
   
Das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaften ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt (WEG). Seit Erlass des Gesetzes 1951 wurden viele Zweifelsfragen höchstrichterlich geklärt, dennoch bestehen immer noch zu vielen Problemen widersprüchliche Auffassungen der Gerichte. Die Folge: Das Wohnungseigentumsrecht ist eine anspruchsvolle Materie, die eine ständige Befassung mit der neuesten Rechtsprechung erfordert.  
   
Jeder Wohnungseigentümer oder Käufer einer Wohnung sollte sich zumindest mit den Grundlagen des WEG vertraut machen, zum Beispiel dem Unterschied zwischen Sondereigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht, den unterschiedlichen Aufgaben und Befugnissen von Eigentümerversammlung, Verwalter und Beirat, der Frage, welche Beschlüsse mit welcher Mehrheit der Eigentümer gefasst werden können/müssen (zum Beispiel § 22 II WEG), aber für welche Beschlüsse Einstimmigkeit der Eigentümer erforderlich ist, über den Unterschied zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen, insbesondere auch über die Anfechtungsfrist von einem Monat. Rechtswidrige, aber nicht nichtige, sondern nur anfechtbare Beschlüsse werden rechtswirksam, wenn sie nicht innerhalb eines Monats ab dem Tag der Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden. Aber welcher Eigentümer kann schon rechtssicher beurteilen, was nichtig oder was nur anfechtbar ist? Dies ist als Hinweis gedacht, dass man sich rechtzeitig, also vor Ablauf der Monatsfrist darüber beraten lassen sollte, ob und wie man gegen zweifelhafte oder finanziell belastende Beschlüsse der WEG-Versammlung vorgehen kann und soll.  
   
Oft wird eine Eigentumswohnung gekauft, ohne dass der Käufer auch nur einen Blick in die Teilungserklärung geworfen hat. Die Teilungserklärung mit der in der Regel darin enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist das "Grundgesetz" jeder "WEG" - hier ist diese Abkürzung gemeint als "Wohnungseigentümergemeinschaft". Beides sollte man sich als Interessent unbedingt aushändigen lassen, bevor der Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages stattfindet. Und sich dann damit befassen, ob es darin Vorschriften gibt, die von den im Gesetz vorgesehenen oder allgemein üblichen Regelungen abweichen.  
   
Aktuell  
   
Wohnungseigentümer müssen vorübergehende Vermietung an Asylbewerber dulden. Die übergangsweise Vermietung einer 80 m² großen Eigentumswohnung an elf Asylbewerber muss von den übrigen Wohnungseigentümern geduldet werden. Für das Bestehen einer besonderen Dringlichkeit reicht die Tatsache, dass zwei Mieter der übrigen Wohnungseigentümern mit einer fristlosen Kündigung gedroht haben bzw. eine solche Kündigung ausgesprochen haben nicht aus. LG München I Urteil v. 12.10.2015, 1 T 17164/15  
   
Auch Glasbausteine sind Gemeinschaftseigentum. Auch Glasbausteine sind, wenn sie wie Fenster an der Außenseite eines Gebäudes angebracht wurden zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie die äußere Gestaltung prägen und für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Sämtliche Eigentümer sind somit verpflichtet, sich an den Kosten der Reinigung zu beteiligen, im vorliegenden Fall eine halbjährliche Reinigung zur Erhaltung der Belichtungsfunktion. LG Bamberg Urteil v. 17.03.2015, 11 S 18/14  
   
Unfähiger Verwalter darf nicht wiedergewählt werden. Ein WEG-Verwalter, der keine ordnungsgemäße Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne vorgelegt und mangelhafte, das heißt anfechtbare Beschlüsse verursacht hat, darf nicht wiedergewählt werden. Diese würde gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Wird er trotzdem wieder gewählt, ist dieser Beschluss rechtswidrig und damit anfechtbar,  LG München I Urteil v. 16.07.2015, 36 S 18089/14 WEG  
   
Haustür darf nachts nicht abgeschlossen werden.  Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die Änderung der Hausordnung, wonach die Haustür nachts abzuschließen sei ist rechtswidrig und verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Durch das Abschließen der Haustür sei ein Verlassen des Gebäudes im Brandfalle oder in anderen Notsituationen nur erschwert möglich - LG Frankfurt a. M., Urteil v.12.05.15, 2-13 S 127/12  
   
Erstattungsansprüche gegen WE-Gemeinschaft verjähren nach drei Jahren. Ein Eigentümer hatte 2007 Kosten für die Fenstererneuerung gezahlt, obwohl es sich dabei laut Teilungserklärung und Rechtsprechung um Gemeinschaftseigentum handelt. Die 2014 gegen die WEG eingereichte Klage wurde abgewiesen, weil der Anspruch verjährt war. Dies zeigt, wie wichtig es ist, die o.a. Hinweise zu beachten - AG Hannover, Urteil v. 16.12.14, 484 C 6184/14  
   
Persönliche Haftung der Wohnungseigentümer für unterlassene Beschlüsse. Kommt es zu Schäden in der Wohnung eines Sondereigentümers, weil notwendige Instandsetzungen nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen wurden, dann haftet nicht etwa die Gemeinschaft insgesamt, sondern es haften diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt oder sich enthalten haben BGH, Urteil v. 17.10.2014 V ZR 9/14  
   
   

 
   
   
 

     

 

 
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