Rechtsanwalt Horst Altmeyer
 
     
 
 

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Mietrecht  -  Wohnungs- und Gewerberaummietrecht  
   
In Deutschland betreffen die meisten Rechtsstreitigkeiten vor Gericht das Mietrecht. Kaum ein anderes Rechtsgebiet ist derart im politischen Fokus. Beispiel "Mietpreisbremse": Seit Jahren liegt der Anstieg der Mieten bundesweit durchschnittlich unter der Inflationsrate, auch im Saarland. Nur in einigen wenigen Städten steigen die Mieten in den dort sehr begehrten Lagen stärker. Die Mietpreisbremse führt nun aber nicht dazu, dass eine vielleicht eher weniger verdienende Krankenschwester zum Beispiel in München oder Frankfurt sich dort eine Wohnung wird leisten können. Nein, nur die gut verdienenden Mieter werden sich für eine geringere Miete als ansonsten (vielleicht) marktüblich eine Wohnung anmieten können. Für die allermeisten Mietverhältnisse hat das Gesetz über die Mietpreisbremse überhaupt keine Auswirkungen
 
Muster einer Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnung: Eine Betriebskostenabrechnung muss "aus sich heraus verständlich" und "rechnerisch nachvollziehbar" sein. Dazu gehören die Angabe der Gesamtkosten und der Verteilungsschlüssel (evtl. mit Erläuterung), die auf den Mieter entfallenden Einzelkosten, von deren Summe die Vorauszahlungen in Abzug zu bringen sind, woraus sich dann eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergibt:  Muster einer Betriebskostenabrechnung
 
Aktuell
 
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass er die Betriebskosten zu tragen hat, so der BGH. Aber Vorsicht: Bei Abschluss des Mietvertrages wurde vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung zu zahlen hat. Diese Vorschrift war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages aber nicht mehr in Kraft, folglich die Vereinbarung unwirksam, seit 2003 ist  stattdessen die Betriebskosten-Verordnung maßgebend. Ob der Mieter die Betriebskosten tatsächlich zahlen muss, wenn lediglich vereinbart wurde „der Mieter trägt die Betriebskosten“ ist höchst fraglich. BGH Urteil v. 10.02.2016, VIII ZR 137/15
 
Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung nur binnen 12 Monaten möglich. Eine rechtswidrige Abrechnung wird bestandskräftig, wenn der Mieter Einwendungen nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erhebt, danach sind Einwendungen ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 BGB. Dies umfasst auch nicht umlegbare Kosten, gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter eine Abrechnung übermittelt, in der diese Kosten als „nicht umlegbar“ bezeichnet werden, BGH, Urteil v. 11.05.2016, VIII ZR 209/15.
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Unklare Klausel im Gewerbemietvertrag über Grundsteuererhöhungen geht zu Lasten des Vermieters.  Es ist für Vermieter grundsätzlich möglich, die Grundsteuer vertraglich auf ihre Mieter abzuwälzen. Ist unklar, ob eine entsprechende Klausel über  vom Mieter zu zahlende Steuererhöhungen auch von den  Parteien selbst beeinflusste  Veränderungen der Berechnungsgrundlage erfassen soll, ist eine derartige Klausel  unwirksam, der Vermieter zahlt die Grundsteuer allein.  BGH Urteil v. 17.02.2016, XII ZR 183/13
 
Pinkeln im Stehen erlaubt. Trotz der "zunehmenden Domestizierung des Mannes" (Originalton Gericht) ist das Urinieren im Stehen noch weit verbreitet. Wird hierbei der Marmorboden beschädigt ist es Sache des Vermieters, auf dessen Empfindlichkeit hinzuweisen, ansonsten scheiden Ansprüche auf  Schadensersatz gegen den Mieter aus. AG Düsseldorf Urteil v. 20.01.2015 - 42 C 10583/14. Das Urteil wurde in der Berufungsinstanz vom Landgericht Düsseldorf bestätigt: LG Düsseldorf Urteil v. 12.11.2015, 12 S 13/15
 
Geschäftsraummiete: Eine nicht ausgehandelte Vertragsbedingung wird nicht  wirksam, nur weil sie im räumlichen Zusammenhang mit einer ausgehandelten Vertragsbedingung steht Ein "Aushandeln" liegt nur dann vor, wenn der Verwender eine Klausel ernsthaft zur Disposition stellt und der Vertragspartner die reale Möglichkeit hat, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zur Wahrung eigener Interessen zu beeinflussen.  OLG Saarbrücken Urteil vom 24.06.2015 - 2 U 37/14  
 
Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze. Auch bei einer größeren Fläche der Wohnung als im Mietvertrag vereinbart ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nach der  tatsächlichen Fläche zulässig. Das heißt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent, in bestimmten Gebieten 15 Prozent der vereinbarten Miete steigen darf (Kappungsgrenze), eine Erhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlich größeren Fläche ist unzulässig.  BGH Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14
 
 
 

     

 

 
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